【裁判摘要】

《中华人民共和国合同法》第49条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”确定了表见代理的具体涵义，其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。

当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同依法成立后，受法律保护。

原告：莫某，男，48岁，壮族，住广西壮族自治区武宣县通挽镇。

被告：陆甲，男，52岁，壮族，住广西壮族自治区武宣县武宣镇。

被告：黄某，女，40岁，汉族，住址同上。系被告陆甲的妻子。

被告：陆乙，男，30岁，壮族，住址同上。系被告陆甲的儿子。

原告莫某因与被告陆甲、黄某、陆乙发生房屋买卖合同纠纷，向广西壮族自治区武宣县人民法院提起诉讼。

原告莫某诉称：被告陆甲在武宣镇书山路东90-1号修建有私有楼房一幢，原告根据其张贴的转让房屋小广告与之联系，经协商双方于2006年2月6日达成购房协议书，原告以1150000元价款购买其三分之二产权的楼房。签约之日，原告按约定付购房定金50000元，并陆续给付预付款8500元。在履行协议过程中，原告发现被告无诚意按约定办理相关转让手续，不仅不把房屋交付原告还恶意侵吞原告给付的各种款项。经再三交涉，陆甲夫妇承诺2008年10月30日前还清所有款项，但其再次违约。2009年1月19日，陆甲的儿子陆乙欺骗原告要回该房屋的相关证件，言明用证件抵押贷款用以偿还原告款项，但其只退回原告款项5000元，陆乙还在协议书中乘坐承担陆甲的连带保证责任。为维护原告利益，特请求法院依法判令被告陆甲、黄某共同返还原告购房定金、预付款及违约金83500元，预期还款违约利息6838.65元（2008年11月1日至2009年7月31日，日利息万分之三），被告陆乙对以上债务承担连带责任。

原告莫某为支持其主张，提交了如下证据：

1、2006年2月6日原、被告就房屋转让签订的协议书，证明双方订有房屋转让协议。

2、被告陆甲分别于2006年2月25日、2006年3月26日出具的收条各一单，证实双方达成的房屋买卖合同已经实际履行。

3、2008年10月14日被告陆甲、黄某向原告莫某、黄政满出具的承诺书，证明被告不愿意继续履行合同并同意承担违约责任。

4、2009年1月19日被告陆乙与原告莫某签订的返还购房款协议书，证明被告陆乙同意为陆甲的债务对原告承担连带保证责任。

被告陆甲、黄某辩称，其欲出售房屋的目的基于发明需要资金，2006年2月6日原、被告就房屋转让签订协议书，按照双方事前协商，违约金为5000元，协议书上的50000元系原告在打印时故意添加，其因疏忽大意不详细阅读而在协议书上签名。协议书签订后，其积极配合原告办理房屋转让手续，但换证需要79000元的附加费用，原告不愿意支付这笔资金而无法过户，这是原告的违约不受让行为。2007年3月29日，原告提出让被告全家人在场重新签订协议，被告召回在广东打工的儿子陆干辽专程赶回家，双方人员到齐后原告反悔不签订协议，其意图为敲诈被告要高额违约金。陆干辽的交通费、误工费800元原告应当承担赔偿责任。2008年5月，武宣县城区的房价大幅度上涨后，原告要求履行2006年2月6日的房屋买卖协议，被告则要求按市场评估价进行交易，双方因而无法协商一致。2008年10月14日20时至23时，原告、黄政满、黄正兰及两名身份不明的人闯入被告住宅，恐吓、威逼被告书写承诺书，此承诺书非被告的真实意思表示。原告诉讼请求中的500元系原告委托被告办理房屋过户手续的零用钱而不是预付款；原告要求支付违约金及定金无法律依据。请法院依照事实作出公正判决。

被告陆乙辩称，房屋相关证件在未办理过户手续前本来应该由所有人保管，其从原告手上取回合理合法。其他答辩内容与陆甲、黄某辩称的观点一致。请法院作出公正判决。

三名被告为了支持其答辩意见，提交了如下证据：

1、原、被告就房屋转让签订协议书一份，证实双方达成协议内容。

2、被告陆甲、黄某向原告莫某、黄政满出具的承诺书一份，证实二被告是被原告胁迫之下出具的承诺书。

3、专利证书，证实被告为了开发专利产品急需资金才出让房产。

4、武宣县黄茆镇新贵村民委出具的情况报告，证实关于陆甲和莫某转让房屋违约情况。

5、照片4张，证明2008年10月14日原告带人到被告家里胁迫被告书写承诺书时，损坏被告房门、电话机等财产情况。

6、吕凌、陆干辽共同署名的证明书一份，陆干辽证明其作为家庭成员专程从广东赶回来签字花掉路费等800元；吕凌证明其到朋友陆干辽家玩时看见有几个人在陆宅因为房屋买卖的问题发生争执的情况。

广西壮族自治区武宣县人民法院一审查明：

被告陆甲、黄某系夫妻关系，被告陆乙系陆甲、黄某的儿子。2006年2月6日，原告莫某与被告陆甲就陆甲所有的位于武宣镇书山路东90-1号私有楼房一幢达成购房协议并签订协议书一份。协议书约定了双方的权利与义务，原告当日按约定交付购房定金50000元，同年同月25日将500元现金于陆甲作为协助办理房屋过户手续的经费，同年3月26日预付购房款8000元。因为无法办理房屋过户手续致使协议不能履行，2008年10月14日陆甲、黄某向莫某就购房定金与违约金出具承诺书，承诺2008年10月30日前返还购房定金与违约金，逾期陆甲、黄某不能履行承诺。2009年1月19日，陆乙以其家庭成员意见不统一，不愿转让房屋为由，与莫某就购房定金与违约金的返还签订了一份协议书，约定陆乙为债务连带保证担保人，并从原告处取回房屋的相关证件。协议签订后陆乙返还莫某现金5000元。

本案一审的争议焦点是：原告莫某要求三被告共同偿还购房定金5万元及违约金、逾期还款利息是否有事实根据和法律依据。

广西壮族自治区武宣县人民法院一审认为：

原告莫某与被告陆甲签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。被告陆甲、黄某向原告出具的承诺书，表明双方当事人权衡武宣县城区房地产市场价高幅度上涨的近况以及双方当事人实际情况的基础上经过磋商的结果，视为陆甲、黄某自愿承受双方不能实现合同根本目的而承担的责任，该承诺书的效力应予以认定。被告陆乙作为陆甲、黄某的家庭组成人员，以其家庭成员意见不统一，不愿转让房屋为由，与莫某就购房定金与违约金的返还签订的协议书，陆甲、黄某应当知道此事实而不提出异议，而且对原告收取陆乙的现金5000元购房款的行为予以追认，故陆乙的此代理行为构成表见代理，其效力应予认定，陆乙作为债务连带保证担保人应承担债务返还的连带责任。原告请求判令被告陆甲、黄某共同返还原告购房定金、预付款及违约金83500元，预期还款违约利息6838.65元（2008年11月1日至2009年7月31日，日利息万分之三），被告陆乙对以上债务承担连带返还责任本院予以支持，但其中的500元系办理房屋过户手续的经费支出，不应计算在返还数额之中，利息应按银行同期贷款利率，计息日期应从2009年1月19日起算。

据此，武宣县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，于2009年12月9日判决：

一、被告陆甲、黄某共同返还给原告莫某购房定金、预付款及违约金83000元，利息2388.46元（2009年1月19日至2009年7月31日，月利息4.45‰），被告陆乙承担返还连带责任。

二、驳回原告莫某的其他诉讼请求。

被告陆甲、黄某、陆乙不服一审判决，向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起上诉，主要理由是：一审判决认定事实错误，因而无法作出正确判决。一审法院在认定上诉人因受被上诉人胁迫所出具的承诺书时，撇开上诉人当时受到胁迫，意思表示不真实的情节，认定该承诺书真实有效，是对基本事实认定错误。上诉人与被上诉人签订房屋买卖“协议书”之后，积极协助办理房屋过户手续，后来因为过户手续费用过高被上诉人不愿意承担才导致无法办理过户手续的，所以违约的应该是被上诉人，故一审法院对违约事实的认定也是错误的。综上，陆甲、黄某、陆乙认为一审判决认定主要事实错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉的诉讼请求。

来宾市中级人民法院经二审，确认了一查明的事实。

来宾市中级人民法院二审认为：

上诉人陆甲、黄某、陆乙因对原所出让的房屋反悔而出具的几份承诺书，是其当时真实的意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，也没有损害他人的合法权益，同时这也是根据当时当地的房产价格上涨的具体情况而权衡的结果，就其承诺，三上诉人理应依约履行其清偿义务。2009年1月19日陆乙与莫某所签订的协议将购房款及违约定金最终确定金额为88500元，同时确定了陆乙对该款负有偿还责任，该协议是双方当事人的真实意思，且协议签订后，陆乙已实际履行了部分还款义务；上诉人陆甲、黄某夫妻对其儿子陆乙与被上诉人莫某签订该协议是知晓的，也没有提出反对，其默认行为已经表示对该协议予以认可。故，该协议的效力依法应予认定。由此，原审判决所认定的事实并无不当，对三上诉人的上诉主张，不予采信。

据此，来宾市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，于2010年3月19日判决：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。